[법률플러스] 임대차보증금양도의 효력

A는 B에게 돈을 빌려 주고 돈을 반환받지 못하고 있었다. 그러던 중 B는 차용금을 변제하는 대신 C에 대한 임대차보증금 반환채권을 A에게 양도하고, C에게 채권양도 통지를 했다. 그런데 임대차계약기간 만료 시에 C와 B 사이에 임대차계약기간을 연장했다. 이런 경우 A는 C로부터 채권양도 통지 내용에 따라 임대차보증금을 반환받을 수 있을지가 문제 된다.

대법원은 C가 임대차보증금 반환채권의 양도통지를 받은 후에는 C와 B 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관해 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도, 그 합의의 효과는 임대차보증금 반환채권의 양수인인 A에 미칠 수 없다는 뜻을 취하고 있다. 따라서 A는 C와 B 사이에 임대차계약기간을 연장하는 합의가 있다고 하더라도, C에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있다.

다만, C의 임대차보증금 반환의무와 B의 임대목적물 인도의무는 동시이행관계에 있다. 이에 따라 B가 임대목적물인도의무를 이행하지 않는다는 이유로 C가 A에게 임대차보증금을 반환하지 않으면 A는 곤경에 처할 수 있다.

이런 경우 A는 C가 임대차계약상 B에 대해 가지는 임대목적물 인도청구권을 C를 대신하여 행사할 수 있다. 위와 같은 권리를 채권자대위권이라고 하고, 일반적인 경우 채권자가 채무자의 권리를 대신하여 행사하기 위해서는 채무자의 무자력을 요건으로 한다. 그러나 대법원은 임대차보증금 반환채권을 양수한 채권자(A)가 그 이행을 청구하고자 임차인(B)의 건물인도가 이행되어야 할 필요가 있어서 그 인도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인(C)의 자력 유무는 관계가 없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다는 입장을 취하고 있다.

따라서 위와 같은 경우 A는 B를 상대로 임대목적물 인도청구 소송을 제기해 임대목적물을 C에게 인도하도록 함과 동시에 C로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있을 것이다.

박승득 변호사