[법률플러스] 상가건물 임대차보호법상 계약갱신 거절사유

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정 했다. 다만 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 계약갱신 거절사유가 있으면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않는 것으로 규정하고 있다.

상가임대차법 제10조 제1항 제7호를 보면 계약갱신 거절사유의 하나로, 임대인이 다른 법령에 따라 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 들고 있다. 그런데 임대목적 부동산이 소재한 지역에 대해 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 사업시행인가ㆍ고시가 이뤄진 경우 상가임대차법에서 규정하고 있는 계약갱신 거절사유에 해당하는지에 대해 법률적 분쟁이 발생할 수 있다.

이와 관련해 대법원은 도시정비법에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획 인가ㆍ고시가 이뤄지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전 고시가 있는 날까지 이를 사용ㆍ수익할 수 없고(도시정비법 제81조 제1항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다고 봤다(대법원 2014년 7월24일 선고 2012다62561, 62578 판결 참조).

이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위해 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 도시정비법상 관리처분계획 인가ㆍ고시가 이뤄졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 상가임대차법 제10조 제1항 제7호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다.

그러나 도시정비법상 사업시행인가ㆍ고시가 있는 때부터 관리처분계획 인가ㆍ고시가 이뤄질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고, 정비구역 내 건물을 사용ㆍ수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없는 점에 비춰 보면, 정비사업의 진행 경과에 따라 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획 인가ㆍ고시가 이뤄질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 도시정비법에 따른 사업시행인가ㆍ고시가 이뤄졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 상가임대차법 제10조 제1항 제7호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다.

따라서 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절함으로써 임차인의 권리금 회수를 방해한 임대인은 손해배상의 책임이 있다(대법원 2020년 11월26일 선고 2019다249831 판결).

박승득 변호사 / 법무법인 마당