[법률플러스] 국ㆍ공유재산에 대한 상가건물 임대차보호법의 적용범위

최근 사인 소유의 상가건물 이외에 국ㆍ공유재산인 상가건물에 대해서도 상가건물 임대차보호법(상가임대차법)이 적용될 수 있는지, 적용될 수 있다면 그 적용범위는 어떻게 되는지가 문제 되고 있다.

상가임대차법은 상가건물을 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물’이라고 정하고 있을 뿐 국ㆍ공유재산에 대해 그 적용을 배제하지 않으며(법 제2조 제1항), 상가임대차법 제10조의5는 ‘임대차 목적물인 상가건물이 국ㆍ공유재산인 경우’ 권리금 회수기회 보호 등을 규정한 같은 법 제10조의4의 적용을 명시적으로 제외하고 있는데, 이에 따르면 국ㆍ공유재산인 상가건물에 대해서도 기본적으로 상가임대차법이 적용된다는 반대해석이 가능하기 때문이다.

국ㆍ공유재산인 상가건물에 대해 상가임대차법 제10조의4를 제외한 모든 규정이 당연히 적용된다고 단정 짓기는 곤란하다. 상가임대차법에서 정하고 있는 상가건물 임대차는 기본적으로 당사자가 사경제 주체로서 서로 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약임을 전제하고 있다고 봐야 하기 때문이다.

국ㆍ공유재산은 크게 ‘일반재산’과 ‘행정재산’으로 구분되는데, 대법원은 ‘일반재산’의 대부가 관리청이 사경제 주체로서 상대방과 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약인 반면, ‘행정재산’의 사용ㆍ수익 허가는 관리청이 공권력을 가진 우월한 지위에서 행하는 행정처분으로서, 특정인에게 행정재산을 사용할 수 있는 권리를 설정해 주는 일종의 특허에 해당한다고 판시하고 있다.

이러한 점에 비춰 보면, 국ㆍ공유재산 중 ‘행정재산’인 상가건물에 대해서는 상가임대차법을 그대로 적용하기 어려워 보인다. 반면 국ㆍ공유재산 중 ‘일반재산’인 상가건물에 대해서는 상대적으로 상가임대차법이 적용될 여지가 있어 보이지만, 그 경우에도 상가임대차법 제10조의4를 제외한 모든 규정이 일괄 적용될 수 있는지에 대해서는 보다 충분한 논의가 필요하다.

예를 들어, 국유재산법 제46조와 공유재산 및 물품 관리법 제31조에 따르면 대부 목적물별로 대부기간의 상한이 정해져 있고 수의계약이 아닌 입찰의 방법으로 대부하는 경우 1회만 갱신할 수 있을 뿐이다. 그럼에도 상가임대차법을 국유재산법 등의 특별법으로 봐 ‘일반재산’인 상가건물을 대부받은 자 역시 상가임대차법 제10조 제1항 및 제2항에 따른 대부계약 갱신을 요구하며 최대 10년의 대부기간을 보장받을 수 있는지가 대표적인 논의 대상이다.

여러 의견이 있을 수 있으나, 필자는 소상공인의 보호와 상가임대차법의 취지 등에 비춰 볼 때, 국ㆍ공유재산인 상가건물에 대해서는 ‘행정재산’이든 ‘일반재산’이든 상관없이 사용ㆍ수익 허가기간 내지 대부기간을 최대 10년간 보장해 주는 방향으로 입법적으로 해결하는 것이 옳다는 생각이다.

서동호 변호사 / 법무법인 마당