[법률플러스] 지역주택조합 지위 상실자의 납입금 반환시기

지역주택조합에 가입해 조속히 ‘내집’ 마련의 꿈을 실현하고 싶다고 하더라도, 우선 가입계약의 내용을 꼼꼼하게 읽어보고 그 의미를 이해한 다음 계약서를 작성해야 한다. 그래야 예기치 않은 손해를 예방할 수 있다.

지역주택조합 가입계약 중 조합원 지위를 상실한 자에게 납입금을 반환할 시기를 ‘대체 계약자 대금이 입금 완료되었을 때’로 제한한 조항을 예로 들어보자. 이 경우 납입금을 반환받을 수 있는 시기가 불확실해 계약자는 일방적으로 불리한 지위에 서게 된다. 위와 같은 납입금 반환시기 제한 조항은 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항으로서 「약관의 규제에 관한 법률」에 따라 무효로 볼 수 있을까? 그러나 대법원(2022년 5월 13일 선고 2020다217380 판결)은 아래와 같은 논거를 들어 무효라고 볼 수 없다고 판시한 바 있다.

지역주택조합 사업은 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 후 조합설립인가를 받아 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행된다. 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많다. 따라서 최초 사업계획이 변경되거나 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 등의 사정이 발생할 수 있다.

이러한 지역주택조합 사업의 특성상 지역주택조합이 자격을 상실하거나 자격이 없는 것으로 판명된 조합원에 대해 즉시 이미 납부한 분담금을 반환해야 한다면, 예기치 못한 재정적 부담으로 인해 조합의 자금계획에 차질이 발생해 다수의 잔존 조합원들의 이익이 침해될 위험이 있다. 따라서 자격을 상실한 조합원 등에 대한 분담금 반환시기를 대체 계약자의 대금이 입금되었을 때로 정한 것은 타당성이 인정된다.

또한 조합가입계약의 반환시기 제한조항은 조합의 분담금 반환의무 자체를 면제하거나 부당하게 경감하는 내용이 아니라 그 반환시기 등만을 제한하고 있을 뿐이며, 조합원 측의 사정(탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등 조합가입계약을 체결한 조합원의 지위 상실)에 기초해 적용된다. 반환시기 제한조항에서 정한 분담금의 환불시기인 ‘대체 계약자 대금이 입금 완료되었을 때’는 일종의 불확정기한이다. 불확정기한은 위 사실이 발생한 때 또는 발생하지 아니한 것으로 확정된 때에 기한이 도래하므로, 조합원은 자신을 대체할 다른 계약자가 입금을 완료한 경우뿐만 아니라 그러한 대체 계약자의 대금 입금이 불가능한 경우에도 기한의 도래를 이유로 분담금을 반환받을 수 있다.

이상의 근거로 조합원의 지위를 상실한 자에 대해 대체 계약자가 대금 입금을 완료한 때로 반환시기를 정한 반환시기 제한조항이 약관법 제6조 제1항의 ‘신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관조항’이라고 볼 수 없다는 것이 대법원의 판단이다. 따라서 지역주택조합에 가입하려는 경우 이러한 불이익을 받지 않으려면 계약서 문구의 수정을 요구하는 등의 예방 조치를 취할 필요가 있다.

박승득 변호사/법무법인 마당