[법률플러스] 공인중개사의 설명의무와 손해배상 책임

조혜진 변호사 (법무법인 마당)

A는 지난 2018년 11월 B공단과 자신이 소유하던 아파트에 관해 보증금 2억원의 부동산 임대차계약을 체결했다. 이후 A는 공인중개사인 C의 소개로 D와 위 아파트에 관해 매매계약을 체결했고 D가 위 임대차 보증금 반환채무를 인수하면서 그 금액(2억원)은 매매대금에서 공제하기로 약정했다.

다만 그 과정에서 임차인인 B공단의 동의는 없었는데, 주택임대차보호법상 임차인이 법인인 경우 임차인의 동의가 없다면 매수인은 임대차보증금 반환 채무를 면책적으로 인수(면책적 채무 인수란 기존 채무자는 완전히 채무에서 벗어나고 새로운 채무자만 책임을 지는 것이다)할 수 없다(대법 2003년 7월25일 선고 2003다2918 판결 참조). 결국 D공단은 A를 상대로 보증금 반환 청구를 해 A는 이를 지급했는데, 이 경우 임대차 보증금의 면책적 채무 인수 시 임차인의 동의가 필요하다는 사정을 알려주지 않은 공인중개사 C는 A에 대해 손해배상 책임이 있을까.

개업 공인중개사는 공인중개사법 제25조 제1항에 따라 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항 그리고 그밖에 공인중개사법 시행령 제21조 제1항에서 정한 사항을 중개 의뢰인에게 성실·정확하게 설명해야 하며, 공인중개사법 제29조 제1항에 따라 공인중개사로서의 주의의무를 다해야 한다. 그리고 개업 공인중개사가 중개행위를 하며 고의 또는 과실로 재산상의 손해를 발생시키는 경우 같은 법 제30조 제1항에 따라 그 손해를 배상할 책임을 진다.

최근 대법원은 위 사례와 동일한 사실관계에 관해 “부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대해 거래 당사자 간의 매매·교환 ·임대차 그 밖 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서, 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하다. 그런데 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 당사자의 의사, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부, 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 위와 같은 채무 인수의 법적 성격이 달라질 수 있으므로, 채무 인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률 사무에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다.”고 판시했다(대법원 2024년 9월12일 선고 2024다239364 판결).

즉, 위 사안에서 공인중개사 C에게는 D가 인수하는 임대차보증금반환채무가 면책적으로 인수될 수 있는지 여부를 조사·확인해 설명해야 할 의무가 있다고 할 수 없으며, 이에 따라 위와 같은 사정만으로 공인중개사법 제29조 제1항을 위반했다고 볼 수 없다. 따라서 C는 A에 대해 손해배상의 책임을 지지 않는다. 위 사안과 유사한 거래를 했거나 하고자 하는 분들의 주의를 요한다.