[법률플러스] 집합건물과 일반건물이 1필지 대지에 공존한다면

임한흠 변호사 (법무법인 마당)

집합건물과 일반건물이 1필의 대지에 공존하는 경우가 있을 수 있다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)에 따르면, 구분소유자들은 특별한 사정이 없으면 그 대지에 대해 가지는 공유지분 비율과 상관없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원이 있다. 그러나 그 대지에 관해 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 민법의 일반 법리에 따라 대지를 사용·수익·관리할 수 있다. 따라서 그들 사이의 대지 이용관계에는 공유물에 관한 민법의 일반 법리가 적용돼야 한다는 것이 판례의 입장이다.

또 위 상황에서 집합건물 구분소유자들이 일반건물 소유자들을 상대로 일반건물의 철거 및 대지 인도를 구하는 경우 이를 어떠한 법리로 규율해야 할 것인지가 문제 될 수 있다. 이와 관련해 공유물의 관리는 공유자 지분의 과반수로써 결정하게 돼 있는데(민법 제265조), 공유물의 변경은 공유자 전원의 동의가 있어야 할 수 있다(민법 제264조). 공유물의 변경은 공유물을 경제적 용도에 따라 활용하는 이용행위나 공유물의 개량행위를 넘어서 공유물에 사실상의 물리적 변화를 가해 공유자들의 공유물 이용관계에 중대한 변화를 불러오는 것을 말한다.

판례는 어떤 행위가 공유물의 변경에 해당하는지는 그 행위가 공유물의 외관이나 용도에 본질적이거나 현저한 변화를 가져오는지, 공유물에 대한 사용·수익 방법에 중대한 영향을 미치는지, 그 행위로 발생하는 비용이 얼마나 큰지, 공유자 전원이 그 비용을 분담하는 것이 적정한지, 그 행위의 목적이 정당한지, 그 행위로 영향을 받게 되는 소수 지분권자를 보호할 필요성이 있는지 등 여러 사정을 종합적으로 고려할 때 공유자 전원의 의사 일치가 요구되는 정도로 중대한 행위인가의 관점에서 판단해야 한다고 한다.

그러한 관점에서 판례는, 대지 공유자 중 일부가 대지에 적법하게 건축된 건물을 소유하고 있는데 그 건물을 철거하게 하는 행위는 특별한 사정이 없으면 공유물인 대지의 변경에 해당한다고 한다. 그리고 이를 변경 행위로 보는 이상 일반건물의 소유자들이 승낙할 이유가 없기 때문에 현실적인 철거 및 인도는 불가능하다고 보아야 한다.

여기에서 주의할 점은, 대지의 공유자 중 일부의 해당 대지상의 건물 축조에 대한 다른 공유자들의 토지사용승낙은 일반적으로 관리행위라고 보고 있는데, 위 판례에 따른다면, 이미 축조된 건물을 철거하게 하는 행위는 해당 토지의 변경 행위가 된다는 점이다.