[법률플러스] 구분소유자들의 집합건물 차량 진입도로 점유 여부

임한흠 변호사 (법무법인 마당)

흔히 집합건물 앞에는 집합건물로 들어가는 차량 진입도로(이하 ‘진입도로’라고 한다)가 있을 수 있다. 그런데 진입도로 부지 소유권이 집합건물 구분소유자들에게 속하지 않는 경우 그 소유자가 구분소유자들을 상대로 그 진입도로 부지 인도 청구를 하는 일이 생길 수 있다. 그러한 분쟁에서 주된 쟁점은 우선 집합건물의 구분소유자들이 진입도로를 점유하는지 여부이고, 다음으로 진입도로 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는지 여부라고 할 수 있다.

후자의 쟁점인 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는지에 관해 판례는 소유자의 토지 소유 경위와 기간, 토지를 공공의 사용에 제공하거나 그 사용을 용인하게 된 경위와 그 규모, 당시 소유자의 의사, 그에 따른 소유자의 이익 유무와 정도, 토지의 위치나 형태, 다른 토지들과의 관계, 주위 환경, 소유자가 보인 행태의 모순 정도 및 이로 인한 일반 공중의 신뢰나 편익 침해 정도, 소유자가 행사하는 권리의 내용이나 행사 방식 및 권리 보호의 필요성 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고, 소유권 보장과 공공 이익 사이의 비교형량을 해 판단해야 한다고 한다.

전자의 쟁점인 진입도로의 점유 여부에 관해 집중해 보자면 판례는 건물 용지의 개념론에 입각하고 있다. 이에 의하면 ‘건물의 용지’라 함은 건물을 세우기 위해 마련한 땅으로서 건물의 존립에 필요한 범위 내의 토지를 가리키는데, 어떠한 토지 부분을 도로로 이용하지 않고서는 해당 집합건물의 차량이 공로로 나아갈 수 없다는 등의 사정만으로는 위 토지 부분이 해당 집합건물의 부지라고 볼 수 없다고 한다. 즉, 구분소유자들이 위 토지 부분을 공동으로 점유하는 것으로 볼 수 없다는 것이다.

이와 더불어 대법원은 점유란 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적․공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려해 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단해야 하는데, 여기에서 사실적 지배에 속한다고 하려면 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 한다고 한다. 즉 점유를 인정하려면 타인의 간섭을 배제하는 측면이 필요하다는 것이다.

따라서 본 쟁점에서도 구분소유자들이 진입도로를 통행하더라도 진입도로 부지 소유자의 점유를 배제할 정도가 아니므로 배타적인 점유를 하는 것이 아니다. 결국 진입도로 부지 소유자는 구분소유자들을 상대로 진입도로 부분의 인도를 구할 수 없다는 결론이 나온다.